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深圳楼市这波操作“真骚”……
最近两月，深圳楼市出现了一波“骚操作”
先全款买房，再以买到的房产作为抵押物，向银行申请专门为中小微企业主准备的低息经营贷。钱拿到后，再通过壳公司的层层转手，将贷款金额拿来买房。换句话说，银行给中小企业救命的钱最后被转手到了楼市。
“上有政策，下有对策”的戏码在深圳楼市再度上演。
4月20日下午，央行要求深圳市各商业银行彻查资金违规流入房地产市场的情况。调查结果也显示，的确存在个别商业银行有客户先全款买房，再以该新购置房产作为抵押申请经营贷的情况。
无论低息经营贷有没有进入深圳楼市，仅从数据来看，深圳楼市确有回暖现象，3月深圳新建商品住宅成交量同比2019年上涨2%，环比今年2月上涨280%；3月二手住宅成交量同比2019年上涨68%，环比今年2月上涨373%。
作为财新考研er，对于深圳楼市回暖这一现状，我们需要明白的是在经济受损的情况下，钱是怎样流入房地产的，背后存在哪些推动因素。此外，对于国家前几年推出的“房住不炒”概念也需要作出了解。
划重点👇👇👇深圳楼市这个材料可能会出现在实务题里哦！
同为粤港澳，深圳的一举一动本身就是广州的关注焦点，此前中大也考过关于深圳与华为示范区的材料分析题。除了考察深圳“骗贷炒房”给深圳楼市、中小微企业、宏观经济带来的影响之外，也可能会出实务题（评论/采访提纲）。
1、国家给中小微企业开辟抗疫专项低吸贷款绿色通道；
2、低息贷款几经辗转流向了房地产市场，一度造成深圳房价再次走高。
这两个环节都可以作为评论的切入角度。
而这一事件中牵扯的主体较多，整体的逻辑链比较清晰，如果要让你写采访提纲也是很正常滴。
给企业的钱是怎样流向楼市的？
在这次深圳楼市的新闻中，挑动大众敏感神经的无疑是国家给中小微企业的救命钱最终流向了房地产。要了解背后的逻辑，首先得知道这个过程是怎样发生的。
疫情当下，中小微企业的生存岌岌可危，国家因此给中小微企业开辟了抗疫专项贷款的绿色通道，这条绿色通道最大的特点就是“便宜”，说白了就是贷款利率低，还有贴息贷款政策。
名词解释：贴息贷款
贴息贷款是指用于指定用途并由国家或银行补贴其利息支出的一种银行专项贷款。它是一种优惠贷款，以鼓励某种事业或项目的建设。贷款利息可以是全部补贴或者是部分补贴。
对企业而言，贷款利率低能够降低其融资成本，前几天，1年期LPR下降20个基点，其主要作用就是拯救中小微企业于水火。（上周我们分析过相关信息，戳链接回顾：LPR下调，创下单月最大降幅，影响几何？）
这种时候，就有不少人开始打这笔专项贷款的主意了，利率那么低，到期还钱少，谁不想要呢？但问题的关键是谁拿了这笔钱？他们拿到这笔钱之后会干嘛？深圳楼市被推上舆论风口浪尖的原因就在于此。
想要这笔钱的可不仅有那些真正需要钱的中小微企业，还有一些不怀好意想要套现的个体。而他们套现的手段则是房抵经营贷。
名词解释：房抵经营贷
是房抵贷的一种，它全称是房产抵押经营贷款，是指借款人以自然人名下的房产作为抵押，向银行申请一次性或循环使用的用于经营的贷款。除了房抵经营贷之外，房抵贷还包括房抵消费贷，贷款用于消费。
有了房抵经营贷这个工具，拿到这笔专项贷就比较顺利了。个体户会先全款买房，再把房子抵押给银行，向银行申请经营贷款，而这笔贷款可按照房子市场价的70%贷出来。举个例子，500万买套房子，以房抵经营贷的方式把房子抵押给银行，银行能给出350万的贷款。这部分贷款的年利率在3.9%到4.5%，再算上深圳应对疫情的小微企业财政贴息后，利率可低至2%。而这笔经营贷款就极有可能会是国家给中小微企业的救命钱。
拿到银行的经营贷款并非难事，申请贷款的主体当中存在不少“壳公司”，虽然工商局会进行抽查，但数量不会太多。而且不少“壳公司”会给第三方评估机构“好处费”，对公司作高资产的估值，这样更容易在银行那里浑水摸鱼。
但这笔专项贷即便被套出来也不会流向企业。疫情当下，企业的盈利不容乐观，这时候把钱砸向实体企业的投资回报率非常低，投资无门的情况下，投资房地产便成了大势所趋。不仅个体户会这样操作，就连一些企业本身也会做出这种选择，这种情况下，原本贷款给中小微企业的资金就这样流转到了楼市。
哪些因素点燃了深圳楼市？
虽然不少专家认为深圳楼市此番暴涨是虚火过旺，但从数据来看，深圳楼市确有回暖。要分析楼市回暖现象，我们需要从宏观环境和具体政策两个层面入手。
从宏观环境来看：
01
相对于其他三大一线城市（北上广）来说，深圳有自身的难言之隐。深圳城市面积较小，可用于建设的更少，住房供应不足是深圳的常态。另一方面，深圳拥有四大一线城市（北上广深）中相对最为宽松的落户政策，“来了就是深圳人”从来不是一句空话，但这同时也为深圳带来了大量的住房需求。供不应求导致深圳楼市长期处于卖方市场，房价自然水涨船高。
（TIP：涉及价格的话题都要第一时间想到从供需两端的情况来解读哦~）
02
去年8月，中共中央国务院正式公开《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》（深圳示范区的分析在这里：出题老师钟爱的考点之一？不得不看的“深圳先行示范区”！），这一决定将拉动深圳经济进入新一轮的增长，深圳再度成为焦点也意味着房价会出现上涨，此前网上便传过一个段子：让你的客户先去了解一下什么叫社会主义先行试验区再来看我的房。成为试验区后，深圳的经济将在政策引领下再度飞跃，经济的腾飞必将吸引更多的投资，房价也必然水涨船高。
03
一直以来，由于银行难以监控资金用途，通过个人消费贷、经营贷和房抵贷，资金流入股市、楼市情况普遍存在，也正因为资金用途难以监控，企业骗贷、资金链断裂等情况屡屡发生，资产不良率也一直成为困扰银行的问题。
为缓解疫情对经济的影响，银行放贷较以往更为宽松，在降准等货币政策的调控下，银行的水越放越多，但水流向何处去的问题却依然未能解决，资金流向房地产的现象依然屡屡存在。
从具体政策来看：
04
疫情对我国经济造成严重打击。4月17日，中央政治局会议要求：运用降准、降息、再贷款等手段，保持流动性合理充裕，引导贷款市场利率下行。在这一背景下，市场的资金更加充裕，但由于这是银行放水所带来的流动性充裕，所以货币容易发生贬值。为了防止口袋里的钱不至于贬值严重，消费者会选择诸如房子之类的可以保值增值的产品，对于投资保值增值的需求是驱动消费者涌向楼市的重要因素。
05
如前所述，疫情期间，中小微企业生存困难，国家出台多项政策，为实体企业提供专项贷款，降息贴息等政策使得这笔专项贷款的利率远低于其他贷款，因此更容易被投机者盯上，通过房抵经营贷这种操作进行套现后，又因为实体企业市场不景气，投资风险更高，最后只能将套出来的资金投向了传统的房地产市场。
为什么坚持“房住不炒”？
疫情当下，不少人提出放松对房地产市场的调控政策，甚至提出像2008年金融危机那样通过刺激房地产再次拉动经济增长。然而，4月17日召开的中共中央政治局会议重提“房住不炒”。此次会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。
“房住不炒”的概念自从2016年被提出来之后便一直是国家调控房地产市场的铁逻辑，即便在经济严重受损的当下，国家依然没有将房地产拿出来当刺激经济复苏的工具，对于财新学子，我们需要明白“房住不炒”这一说法背后的原因。
1、城镇化仍然继续，但节奏趋于放缓。在过去20年多的房地产发展过程中，中国城市常住人口城市化率上升了近26个百分点。在安家落户的过程中，房地产市场的需求始终旺盛。但现阶段，我国已进入经济增速换挡时期，一些大城市开始主动分流人口，未来较长时期内人口流动高增速难以持续，房地产的需求程度会出现明显下降。
2、旧改、棚改、人民生活消费水平大幅提高等带来的改善型需求难以持续保持高速增长。老百姓自身对于住房的改善型需求主要体现在人均住房面积增加和住房质量改善，但是，2019年以来棚改等工程逐渐降温，旧改继续深化但以改善而非新建为主，再加上近年来房屋建筑质量标准提升，因此大规模的房地产新建将难以出现。
3、经济增速换挡期间，房地产的“挤出效应”可能会抑制其“财富效应”。随着经济增速放缓，居民可支配收入增速与房价增速差值增大，房地产领域对个人、家庭消费产生的“挤出效应”将更加明显；更重要的是，如果房地产挤占了过多信贷资源，那么其他产业特别是中小民企能获得的信贷资源就会被分流。换句话说，如果此时还把钱砸向房地产，那么好不容易崛起的中小微企业会迅速陷入百花凋零的状态。
名词解释：挤出效应
在市场充分就业的情况下，政府通过兜售债券来筹资，出售债券相当于回笼市场上的资金，市场上钱减少了会使得利率有所上升，从而引起消费和投资的减少，产生挤出效应。
对于深圳楼市暴涨这个现象，最重要的是要明白给中小企业的专项贷款是怎样流向楼市的，其次还要清楚楼市暴涨的原因，深圳有其特殊因素，但整体上的分析框架可以套用到别的地区楼市暴涨原因的分析中，最后对于“房住不炒”这个逻辑背后的宏观原因也需要有一定了解。
本期考点回顾👇
名词解释：1、贴息贷款2、房抵经营贷3、挤出效应
实务题：1、深圳“骗贷炒房”给深圳楼市、中小微企业、宏观经济带来的影响；2、根据深圳“骗贷炒房”相关材料写一篇评论/采访提纲。
参考资料：【1】：AI财经社：《深圳楼市不等人，避险资金涌入新盘，有人攒三百万首付仍抢不到》【2】：新浪财经：《深圳豪赌楼市调查：年费2千元大V建群教套经营贷炒房》【3】：财新网：《独家|贴息经营贷入楼市？深圳监管急召各银行行长开会》【4】：21世纪经济报道：《一线楼市调查：挂牌价上调，成交量不支撑房价上涨》【5】：腾讯网：《低息贷款流入楼市，我又想起许家印教授的话》【6】：金融界：《将“房住不炒”进行到底》
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